何劍波（五礦地產(chǎn)有限公司黨委書(shū)記、總經(jīng)理）：不到500億的在奔500億，過(guò)了500億的要上1000億，上了1000億的在奔3000億，過(guò)了3000億的要上10000億，這就是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)生龍活虎的局面。

其實(shí)我不太主張把地產(chǎn)企業(yè)分成國(guó)企和民企，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，所有的企業(yè)應(yīng)該說(shuō)都是在同樣的游戲規(guī)則下平等競(jìng)爭(zhēng)的。但是畢竟企業(yè)的股東背景確實(shí)是在觀察、分析一個(gè)企業(yè)的非常好的維度，既然今天有這個(gè)題目，我也愿意跟大家做一些分享。

說(shuō)到國(guó)資背景的房企，我覺(jué)得分兩類，一類是中央企業(yè)背景的房企，如保利、中海、中交、華潤(rùn)、五礦等；另一部分就是地方的國(guó)資企業(yè)，像綠地、金地、首開(kāi)、華發(fā)等，其實(shí)在早期的時(shí)候，國(guó)企背景的房企幾乎占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這里有一組數(shù)據(jù)，在1994年由建設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等共同評(píng)選出的首屆中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，無(wú)一例外全是國(guó)有企業(yè)。這說(shuō)明了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域是90年代中后期以后的事情。從1998年一直到2003年，這個(gè)期間中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了快速發(fā)展的時(shí)期，民營(yíng)和港資企業(yè)紛紛進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。2004年評(píng)選出的新一屆百?gòu)?qiáng)房企中，國(guó)有企業(yè)的比例下降到了40%。

2010年，國(guó)資委提出了做強(qiáng)做優(yōu)再做大的指導(dǎo)思想，當(dāng)時(shí)120多家央企，有90多家都有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在國(guó)資委的主導(dǎo)下，當(dāng)時(shí)只保留了16家，后來(lái)又增加了幾家，最后是21家企業(yè)，當(dāng)然現(xiàn)在又合并了幾家，實(shí)際上加起來(lái)也不到20家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

在這樣的情況下，國(guó)資背景的房企在房地產(chǎn)行業(yè)中的比重進(jìn)一步下降。在前100家房企中，央企18家，地方國(guó)企16家，國(guó)資房企加起來(lái)也就34%，所以不但是比重下降，而且總體的體量也有縮小的趨勢(shì)。
再來(lái)看看上市房企的情況，2016年中國(guó)房地產(chǎn)排名前100位的上市公司（A股、H股及海外共計(jì)198家）中，央企12家，地方國(guó)企24家，國(guó)資房企占比為36%。這個(gè)比例跟國(guó)資房企在百?gòu)?qiáng)房企中的比重差不多。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)布的2016年的中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜，我看到在前20名的排名里面，國(guó)企只有5家，占的比例也是比較少的。我覺(jué)得有的輿論是有失偏頗的，可能也有炒作的成分，說(shuō)國(guó)進(jìn)民退，實(shí)際上在這個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域里面，國(guó)企并沒(méi)有那么兇猛。

當(dāng)然并不是說(shuō)大家不想“進(jìn)”，我認(rèn)為還是有中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)的整體戰(zhàn)略布局、發(fā)展要求和發(fā)展方向上的導(dǎo)向，所以這一塊從事實(shí)來(lái)說(shuō)就是國(guó)企只占了1/3的比例。

國(guó)企和民企從事房地產(chǎn)都有哪些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)？國(guó)企的優(yōu)勢(shì)第一是信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，在一個(gè)地方如果說(shuō)是央企的項(xiàng)目，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)是有很大吸引力的；第二就是融資的優(yōu)勢(shì)，總體來(lái)講現(xiàn)在國(guó)家的融資環(huán)境還是對(duì)國(guó)有企業(yè)傾斜的。

第三是行政和土地的優(yōu)勢(shì)，國(guó)有企業(yè)擁有良好的政府關(guān)系，更容易獲得一些比較低成本的土地資源；第四是抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們都有控股公司，這個(gè)母公司都非常大，不管是融資、業(yè)務(wù)發(fā)展還是遇到問(wèn)題時(shí)的支持，都是非常重要的一個(gè)因素，這也是投資者在投資時(shí)考量的一個(gè)因素。

第五個(gè)優(yōu)勢(shì)，我認(rèn)為也是很特別的優(yōu)勢(shì)，就是很多央企的房地產(chǎn)跟主業(yè)有一定的結(jié)合度，這在某種程度上是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有支持、有貢獻(xiàn)的。

比如說(shuō)招商蛇口不是純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)橛猩呖诠I(yè)園，有這么一個(gè)事先不經(jīng)意發(fā)展起來(lái)的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)，讓它如虎添翼，形成一個(gè)新的業(yè)務(wù)模式。

又比如華僑城，一開(kāi)始也不是做房地產(chǎn)的，但是借助于旅游的拳頭產(chǎn)品或者核心能力，大大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，華僑城在很多地方建的旅游項(xiàng)目，都跟房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)。特別是近幾年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了消費(fèi)時(shí)代，對(duì)旅游、休閑、度假的需求更大，所以對(duì)華僑城應(yīng)該有更大的推動(dòng)。

中國(guó)五礦也是如此，因?yàn)槲宓V的業(yè)務(wù)很多，包括金屬礦產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。我們的房地產(chǎn)也跟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管廊建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)能夠很好地結(jié)合起來(lái)，這也是一個(gè)業(yè)務(wù)的強(qiáng)項(xiàng)。

對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)也是很明顯的，一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，機(jī)制靈活，能夠快速地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；第二是體制優(yōu)勢(shì)，權(quán)責(zé)清晰，以結(jié)果為導(dǎo)向，管理效率比較高；第三是人才優(yōu)勢(shì)，有了好的機(jī)制自然能吸引到好的人才。

有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)，國(guó)企有很多優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上也有很多束縛，可能在座的民企感覺(jué)不到。比如說(shuō)去年拍了很多地王，如果哪個(gè)國(guó)企拍了地王的話，是要被點(diǎn)名批評(píng)的，這個(gè)壓力還是很大的，另外在合規(guī)性上要求也是很高的。

對(duì)國(guó)企的改革方向，一是對(duì)內(nèi)部資源進(jìn)行整合，比如說(shuō)招商蛇口和招商地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)的內(nèi)部整合；二是引入社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)提質(zhì)發(fā)展。

簡(jiǎn)單介紹一下中國(guó)五礦，中國(guó)五礦在21家以房地產(chǎn)為主的央企里面。這21家央企大致分為兩類：一類是原來(lái)從事房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的，如中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建等；另一類是作為多元化經(jīng)營(yíng)的一部分，如保利集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中化集團(tuán)等。中國(guó)五礦就屬于后者。中國(guó)五礦是中國(guó)最大、國(guó)際化程度最高的金屬礦產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛杏猩饘佟⒑谏饘俚V產(chǎn)、黑色金屬流通、金融、地產(chǎn)、科技等業(yè)務(wù)板塊，是首批16家房地產(chǎn)被國(guó)資委列為主業(yè)的央企之一。2016年，中國(guó)五礦與中冶集團(tuán)實(shí)施了戰(zhàn)略重組，并被列為第二批國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4402億元，2016年在《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)中排名前150位。截至目前，中國(guó)五礦的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到7500億元，境外機(jī)構(gòu)、資源項(xiàng)目與承建工程遍布全球60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

近年來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為中國(guó)五礦的利潤(rùn)支柱，戰(zhàn)略地位不斷提升，集團(tuán)明確要堅(jiān)持多元化產(chǎn)業(yè)配置方針不動(dòng)搖的業(yè)務(wù)定位。

五礦地產(chǎn)是集團(tuán)旗下專業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，也是香港上市公司，目前公司的業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)投資以及地產(chǎn)服務(wù)等六大板塊，業(yè)務(wù)版圖包括環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中部22個(gè)城市以及海外的城市，同時(shí)公司還在北京、香港等核心地段擁有寫(xiě)字樓、酒店等高端物業(yè)。

近年來(lái)，五礦地產(chǎn)進(jìn)行了深化改革，按照“業(yè)務(wù)專業(yè)化、機(jī)制市場(chǎng)化、管理一體化、資產(chǎn)證券化”的路線實(shí)施一體化整合和市場(chǎng)化改革，以授權(quán)、平臺(tái)、架構(gòu)、業(yè)務(wù)的重整以及決策、人事、管理、資源配置的市場(chǎng)化為重點(diǎn)，最終形成了以上市公司五礦地產(chǎn)為統(tǒng)一平臺(tái)的管理架構(gòu)。

目前，五礦地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了新的跑道，正處于加速發(fā)展的階段。展望未來(lái)幾年，公司將聚焦開(kāi)發(fā)、協(xié)同創(chuàng)新，成為最具創(chuàng)新力的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。力爭(zhēng)到2020年跨入500億的行列。

我認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)這樣的奮斗目標(biāo)，首先要深耕市場(chǎng)。我們將圍繞長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等國(guó)家級(jí)城市群的核心城市深耕，同時(shí)放眼海外，在國(guó)外一線城市、中國(guó)五礦海外網(wǎng)點(diǎn)布局，充分利用國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源；其次要業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新。我們將從綠色化和智能化兩個(gè)方面打造具有五礦地產(chǎn)特色的產(chǎn)品系列，擇機(jī)進(jìn)入旅游文化地產(chǎn)、健康養(yǎng)老地產(chǎn)等；最后要發(fā)展方式創(chuàng)新。我們將積極探索輕資產(chǎn)投資、引入戰(zhàn)略投資者實(shí)施混改、做大做強(qiáng)五礦地產(chǎn)上市平臺(tái)等方式，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新持續(xù)發(fā)展。

從一個(gè)更宏大的視角來(lái)看，像五礦地產(chǎn)這樣的中型公司要實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，必須秉承開(kāi)放共贏態(tài)度，以共享經(jīng)濟(jì)思路及合作分享意識(shí)催生出多元、多業(yè)態(tài)、全流程、全產(chǎn)業(yè)鏈的合作模式。以下幾種思路供大家參考：

一、聯(lián)合投資降低土地成本。在招拍掛制度下，重點(diǎn)城市土地受追追捧，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。在這樣的情況下，地產(chǎn)國(guó)企可以通過(guò)與不同所有制形式的企業(yè)聯(lián)合投資的方式，降低土地成本，提升運(yùn)營(yíng)效率。
二、政企合作獲取稀缺資源。除了招拍掛外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)與地方政府開(kāi)展合作獲取土地資源。地產(chǎn)國(guó)企可通過(guò)舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城等項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)獲取土地資源，既能大大降低土地成本，還可能獲取到稀缺的優(yōu)勢(shì)地塊。
三、地產(chǎn)+金融助力快速擴(kuò)張。地產(chǎn)作為資本密集型的類金融行業(yè)，地產(chǎn)國(guó)企要善于運(yùn)用金融的杠桿放大能力實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。如借力地產(chǎn)基金，參與商業(yè)改造、海外地產(chǎn)投資及并購(gòu)類業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)培育發(fā)展和行業(yè)資源整合。今年2月15日，五礦地產(chǎn)與鼎信長(zhǎng)城基金簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方共同攜手，充分發(fā)揮杠桿乘數(shù)效應(yīng)，引領(lǐng)公司積極在優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕和熱點(diǎn)城市布局，助力五礦地產(chǎn)跑出“黃金速度”。
四、運(yùn)營(yíng)合作撬動(dòng)管理杠桿。目前，許多主流房企形成了極強(qiáng)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，并善于進(jìn)行管理輸出。地產(chǎn)國(guó)企可通過(guò)引入運(yùn)營(yíng)合作方操盤(pán)項(xiàng)目，充分放大管理杠桿，以獲得運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)速度的進(jìn)一步提升。

正如我在北京騎行時(shí)看到的一句標(biāo)語(yǔ)，“一個(gè)人騎車(chē)可以騎得更快，一群人騎車(chē)可以騎得更遠(yuǎn)”。在一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，在業(yè)務(wù)發(fā)展速度放緩、利潤(rùn)空間收窄的趨勢(shì)下，我們?cè)概c同行結(jié)伴前行、攜手發(fā)展，共創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的美好明天！