觀點地產(chǎn)網(wǎng) 因為彼此的熟稔，對五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波先生的訪問，更像是老友間默契的相約，在一個特定的時間點，將行業(yè)、公司的動態(tài)和變化娓娓道來。

 

如同何劍波所說，2014年行業(yè)的變化來得有些突然，沒有大的突發(fā)事件，沒有政策性原因，沒有指標(biāo)性事件，不知不覺市場就發(fā)生了比較大的變化，就像股市的陰跌。

 

對于有準(zhǔn)備的人來說，變化就意味著機會。據(jù)何劍波介紹，在2013年市場尚好的時候，五礦建設(shè)就在把控風(fēng)險，梳理發(fā)展戰(zhàn)略，從而得出了未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三個原則，即聚焦、提速、升級，應(yīng)對本輪周期性變化的同時，也謀求實現(xiàn)公司的跨越式發(fā)展。

 

行業(yè)：更可怕的變化

 

何劍波認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與前兩次迥然不同。2008年那次調(diào)整，雖然說房地產(chǎn)行業(yè)也有泡沫，漲得比較高，但主要是受外來因素沖擊。面對世界金融危機，政府推出4萬億應(yīng)對舉措，形成了大起大落。

 

2011年底到2012年的第二次調(diào)整，主要動因是國務(wù)院出臺限購等調(diào)控政策，并且這次調(diào)整實際上是為了消化4萬億刺激政策引起的房地產(chǎn)泡沫。

 

“所以這兩次都是有標(biāo)志性的事件，是以國務(wù)院發(fā)文件的形式，整個市場也快速冷卻。”何劍波總結(jié)道，后來過了大概一年時間，有一些積壓的需求釋放出來了，加之政策有些松動，市場旋即又恢復(fù)了好日子。

 

相比之下，這次調(diào)整既沒有外來的沖擊，又沒有行政性的干預(yù)，更多的是有一些特殊的背景。首先是基本面因素的影響，即整個宏觀經(jīng)濟處在下行通道。新一屆政府執(zhí)政之后，要穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，改變過去粗放式發(fā)展的方式，就是要降溫。

 

“支撐房地產(chǎn)發(fā)展最主要的指標(biāo)就是經(jīng)濟增長率，因為經(jīng)濟增長帶來了居民收入的增長，然后帶來支付能力，有需求房價才能往上走。”何劍波解釋稱。

 

第二個因素就是整個房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。過去的一些年基本上是供不應(yīng)求的狀況，尤其最開始是全面短缺，到后來是一二線城市短缺?，F(xiàn)在來說，除了個別城市，整體都是供求平衡。

 

何劍波認(rèn)為，過去三年房地產(chǎn)很火的時候，投資規(guī)模、開工面積，包括土地出讓規(guī)模都非常大，是成倍的增長，這樣導(dǎo)致后續(xù)的供應(yīng)量很大。而供應(yīng)量在短期內(nèi)不容易被消化。

 

“這個變化比政策性干預(yù)更可怕，影響更為深遠，更為長久。它是實質(zhì)性的，不是短期內(nèi)的，這是基本面的因素。”除此之外，金融方面的因素也造成了一定的影響。“今年的金融政策也是趨緊，整個銀行的資金非常緊張，不管是開發(fā)貸還是各種按揭貸款都收得非常緊，成本也很高，這也是影響了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)。”

 

對于有大量負債、財務(wù)杠桿較高的地產(chǎn)企業(yè)來說，周轉(zhuǎn)很重要。何劍波舉例稱，很多房企的平均資金成本都是8%到10%，甚至更高。而房地產(chǎn)的凈利潤率一般也就10%左右，如果資金壓在這里一年不動就沒利潤了，壓兩年可能就虧損了。所以對房地產(chǎn)行業(yè)來說，金融也是非常重要的晴雨表。

 

“從去年到今年這個時候，正好是一個倒V字形，現(xiàn)在對這個行業(yè)肯定是有挑戰(zhàn)的。”但何劍波同時指出，調(diào)整對于行業(yè)來說未必是壞事情，市場緊一點，有一定的壓力，會讓開發(fā)商及整個行業(yè)更冷靜和理性。

 

他進一步解釋稱，市場如果一直這樣不斷升高，其實風(fēng)險并沒有消除，只是在累積?？赡艿阶詈笠惶炫菽屏训臅r候，是大家全盤皆輸。但如果在這個過程中出現(xiàn)幾次緊縮，有一些壓力，甚至銷售下滑，對所有的企業(yè)來說就是一次壓力測試，會讓每個企業(yè)經(jīng)營者都冷靜地看一看自己的經(jīng)營策略對不對，對市場的判斷是否過于樂觀，自己的抗風(fēng)險能力行不行。

 

企業(yè)：看誰跑得久

 

即使在2013年市場順風(fēng)順?biāo)臅r候，何劍波領(lǐng)導(dǎo)下的五礦建設(shè)依然保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的開發(fā)風(fēng)格。

 

以拿地為例，在去年土地市場一片火熱、高溢價拿地成為常態(tài)的行業(yè)背景下，五礦建設(shè)參與競標(biāo)的每個項目均無火爆局面出現(xiàn)，最后到手的項目，溢價率一般都保持在20%到30%的可承受范圍內(nèi)。#p#分頁標(biāo)題#e#

 

更為重要的是，去年五礦建設(shè)在開發(fā)、銷售、沖業(yè)績的同時，也在梳理自身的發(fā)展思路和戰(zhàn)略，現(xiàn)在看來亦可作為公司應(yīng)對行業(yè)周期性調(diào)整的策略。

 

第一是要聚焦，聚焦包括兩個方面的含義，一方面是投資區(qū)域聚焦，要做重點城市。重點城市包括經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，像長三角、珠三角、環(huán)渤海，包括一些一二線城市，進入三線要非常慎重，另外就是選擇管理團隊能夠輻射到的區(qū)域、城市。

 

另一個方面的聚焦就是產(chǎn)品，立足住宅開發(fā)為主，占到70%，住宅開發(fā)里面又以剛需首改為主。“我們并不排斥商業(yè)，但是要以銷售型商業(yè)為主。”

 

第二是要提速，提升開發(fā)管理的速度和效率，開發(fā)周期縮短、開發(fā)速度加快最行之有效的方法就是標(biāo)準(zhǔn)化和系列化。

 

五礦建設(shè)的產(chǎn)品業(yè)已形成了系列，一個是在城市中心區(qū)的金城系列，定位是中高端城市高層住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的長沙地塊也準(zhǔn)備開發(fā)金城系列。

 

除此之外，五礦的產(chǎn)品線還包括一線城市豪宅系列以及在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的遠郊、以休閑度假產(chǎn)品為主的小鎮(zhèn)系列。

 

第三個是升級。據(jù)何劍波介紹，升級就是指公司管理等各個方面都要有比較明顯的提升。“我們制定了十大行動，包括投資、財務(wù)管理、人力資源管理、品牌管理、客戶滿意度等10個方面，每年要有一個任務(wù)、指標(biāo)，去改進、完善，讓我們的管理提升能夠上到一個新的水平。”

 

在何劍波看來，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力很重要的體現(xiàn)就是對行業(yè)周期的把握，因為房地產(chǎn)的周期性很強，過去短短六七年就有了三個周期，基本上兩三年就是一個周期，來得很快，去得也很快，漲潮很快，退潮也很快，所以一定要看準(zhǔn)。

 

與很多同行的觀點一致，何劍波也認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是進入了下半場，就是說企業(yè)要有一個新的觀念，即這個行業(yè)不是那么輕易能掙錢的行業(yè)。“上半場是短跑，下半場是長跑；上半場看誰跑得快，下半場就看誰跑得久。”

 

同行：不做藝術(shù)家

 

除了行業(yè)大趨勢的變化，在新陳代謝規(guī)律下，地產(chǎn)圈亦不斷有新的故事和角色登場。

 

今年上半年來，融創(chuàng)并購綠城可謂備受業(yè)內(nèi)矚目的焦點。談及綠城，何劍波直言，好的跟貴的不是一回事。他認(rèn)為綠城高昂的土地成本成為重負。“項目的成本在那里擺著，我覺得土地成本過高是一個基本的因素。”

 

同時何劍波還指，作為地產(chǎn)企業(yè)來說，不應(yīng)只做一個類型的項目，而是需要有整體的產(chǎn)品線，要有產(chǎn)品的組合、業(yè)務(wù)的組合。產(chǎn)品線太單一，遇到風(fēng)險的時候，投資需求降低的時候，就會出現(xiàn)問題。

 

“綠城的定位是做中國的勞斯萊斯，賭對了就可以做得很好。綠城確實引領(lǐng)了這個市場，但前提是公司要有雄厚資本才能扛得住。歸根結(jié)底，地產(chǎn)商是企業(yè)家，不是藝術(shù)家。”

 

至于到今年形成高峰的房企海外掘金潮，何劍波認(rèn)為政治因素是開發(fā)商必須要認(rèn)真思量的風(fēng)險。他以房企出海較為集中的目的地馬來西亞為例，東南亞很多國家政治不太穩(wěn)定，有較多排華反華情緒，大規(guī)模在海外建設(shè)項目，也許有一天會出現(xiàn)反對聲音。

 

“海外投資跟國內(nèi)投資一個很大的差別，不是說語言、文化的差別，而是政治。因為任何一個國家都要保護本國的利益，而這個利益往往是通過政治的形式反映出來。”

 

今年以來，電商崛起也成為行業(yè)內(nèi)的熱門話題，多個與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的地產(chǎn)平臺的誕生亦賺足眼球。何劍波認(rèn)為新興平臺確實有需要突破的問題。從銷售來說，房地產(chǎn)有很多自身的特點。

 

首先，房地產(chǎn)是高總價的產(chǎn)品，消費者會很慎重，愿意為交易多付出一點時間和精力。

 

第二，房地產(chǎn)是實物，而且是一房一價，每一個產(chǎn)品都不一樣，必須要去實地看的，看圖都不行，可能會上當(dāng)。

 

第三個，房地產(chǎn)交易是國家法律制度中一個很嚴(yán)格的交易，有很嚴(yán)格的法律程序，這些東西不可能在網(wǎng)上實現(xiàn)。“雖然說電商跟房地產(chǎn)的結(jié)合，營銷是先頭部隊，是第一塊試驗田。但因為有上述因素，也不是很容易成功。”#p#分頁標(biāo)題#e#

 

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波先生的專訪實錄：

 

觀點地產(chǎn)新媒體：每年我們都做何總的訪問，您這一年有什么變化？五礦有什么變化？

 

何劍波：這個很難一概而論，這一年個人的變化不大，企業(yè)有一些變化，市場的變化更大，行業(yè)的變化也比較大。

 

行業(yè)的變化大家都知道，主要是從今年初開始的，和去年相比應(yīng)該是兩重天。去年年初開始是低開高走，今年是高開低走，完全是下行的，而且變化得還比較快。

 

其實沒有什么大的突發(fā)事件或者說政策性原因，沒有什么指標(biāo)性事件，不知不覺中市場就發(fā)生了比較大的變化。

 

觀點地產(chǎn)新媒體：像不像股市的陰跌？

 

何劍波：對，我認(rèn)為今年市場的調(diào)整有特點。過去五六年，我們經(jīng)歷了三次調(diào)整，今年這次調(diào)整跟前兩次不一樣。

 

2008年調(diào)整主要是外來因素沖擊，雖然說房地產(chǎn)行業(yè)也有泡沫，漲得比較高，但主要是世界金融危機的沖擊，政府推出了4萬億應(yīng)對，形成了大落大起，是外在因素和政府刺激。

 

第二次是在2011年底到2012年，國務(wù)院出臺限購等調(diào)控政策，而且這次調(diào)整實際上是為了消化4萬億刺激政策引起的房地產(chǎn)泡沫，但是采取的是非常強的政策手段來限購。所以這兩次都是有標(biāo)志性事件的，是以國務(wù)院發(fā)文件形式，市場也是快速冷卻。后來過了大概有一年時間，市場又恢復(fù)了好日子，一是有一些被積壓的需求釋放出來，另外是政策有些松動。

 

這次調(diào)整跟前兩次不一樣，既沒有外來的沖擊，又沒有行政性的干預(yù)，更多的是有一些特殊的背景，可以說基本面因素的影響。第一個因素是宏觀經(jīng)濟處在下行通道，新一屆政府上來之后，要穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，改變過去粗放式發(fā)展的方式，就是要降溫。其實支撐房地產(chǎn)發(fā)展最主要的指標(biāo)就是經(jīng)濟增長率，因為經(jīng)濟增長帶來了居民收入的增長，帶來支付能力，有需求房價才能往上走。

 

第二個因素是整個房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。過去一些年基本上是供不應(yīng)求的狀況，尤其最開始是全面短缺，到后來是一二線城市短缺。現(xiàn)在來說，除了個別城市，整體都是供求平衡。尤其是在過去三年，在房地產(chǎn)很火的時候，投資規(guī)模、開工面積包括土地出讓規(guī)模都非常大，都是成倍增長，導(dǎo)致后續(xù)的供應(yīng)量很大，在短期內(nèi)不容易被消化。這個我覺得是一個基本面的因素，這需要市場的自身調(diào)整。

 

所以我們說這次是陰跌，悄無聲息地發(fā)生變化，就是因為供需結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化。這個變化我認(rèn)為比政策性的干預(yù)更可怕，影響更為深遠，更為長久。它是實質(zhì)性的，不是短期內(nèi)的，這是基本面的因素。

 

還有金融方面，今年的金融政策也是趨緊，銀行的資金非常緊張，不管是開發(fā)貸還是各種按揭貸款都收得非常緊，成本也很高，這也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)。

 

因為房企一般都有大量的負債，財務(wù)杠桿都比較高，周轉(zhuǎn)很重要。如果企業(yè)周轉(zhuǎn)比預(yù)計的慢了一年，利潤基本上就被吃掉了。很多房企的平均資金成本都是8%到10%，甚至更高，而房地產(chǎn)的凈利潤率一般也就10%左右，如果資金壓在這里一年不動就沒利潤了，壓兩年可能就虧損了。所以對房地產(chǎn)來說，金融是很重要的晴雨表。

 

另一方面，銀行本身的資金成本也在增加，資金緊張對市場有很大的影響。從去年到今年這個時候，正好是一個倒V字形，所以現(xiàn)在行業(yè)肯定是有挑戰(zhàn)的。但我認(rèn)為也不是壞事情，市場緊一點，有一定的壓力，會讓開發(fā)商、讓行業(yè)更冷靜和理性。

 

因為市場如果一直不斷地升高，其實風(fēng)險并沒有消除，只是在累積?？赡艿阶詈笠惶炱频臅r候，是大家都全盤皆輸。

 

在這個過程中出現(xiàn)幾次緊縮，有一些壓力，甚至銷售的下滑，我覺得是對所有企業(yè)的一次壓力測試，會讓每個企業(yè)經(jīng)營者都冷靜地看一看自己的經(jīng)營策略對不對，對市場的判斷是否過于樂觀，自己的抗風(fēng)險能力行不行。

 

觀點地產(chǎn)新媒體：市場行情不好，一些撐不住的小企業(yè)會倒掉，對于五礦來說是不是機會？#p#分頁標(biāo)題#e#

 

何劍波：對我們來說確確實實是個機會，因為五礦經(jīng)營的風(fēng)格是比較謹(jǐn)慎穩(wěn)健的，在2013年上了一個高峰，2012年只是一個過渡。

 

我們對風(fēng)險的把控比較到位，去年也拿過項目，但是沒有去火拼。參加多次舉牌，有的沒拿到，最后拿到的溢價率也比較低，一般是20%-30%，這對我們來說是可以接受的，而且位置都是處在城市核心區(qū)、主城區(qū)，產(chǎn)品都是剛需到首改的項目，這是我們挑選項目的標(biāo)準(zhǔn)。

 

觀點地產(chǎn)新媒體：去年公司拿的這批土地分布在哪里？

 

何劍波：南京和長沙。南京就是今年入市的崇文金城項目，這兩個項目進展都很順利。

 

崇文金城項目是去年3月底拿的地，今年4月底開盤，到現(xiàn)在為止已經(jīng)銷售10個億，在這樣的市場情況下還是很成功的，而且價格也不低。高層單價在23000-24000元/平方米，今年6月份推了一批復(fù)式，單價賣到26000元/平方米，都是帶裝修的。如果說在去年那個市場情況的話，就不是賣10個億了，可能賣到20個億。

 

這也是我們總結(jié)了過去多年的開發(fā)經(jīng)驗，而且摸清了市場的情況，未來市場的發(fā)展還是集中在剛需首改這一塊。

 

去年市場很好的時候，我們一方面在開發(fā)、銷售、沖業(yè)績，另一方面梳理自己的發(fā)展思路、發(fā)展戰(zhàn)略，得出了公司將來做房地產(chǎn)的幾個原則。

 

第一是聚焦，聚焦有兩個方面，一方面是投資區(qū)域聚焦，要做重點城市，重點城市包括經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，像長三角、珠三角、環(huán)渤海，包括一些一二線城市，進入三線要非常慎重，還有就是選擇管理團隊能夠輻射到的區(qū)域、城市；另一個方面的聚焦就是產(chǎn)品，立足住宅開發(fā)為主，占到70%，住宅開發(fā)里面又以剛需首改為主。我們并不排斥商業(yè)，但是要以銷售型商業(yè)為主。

 

第二是提速，提升開發(fā)管理的速度和效率要提高，開發(fā)周期縮短、開發(fā)速度加快最行之有效的方法就是標(biāo)準(zhǔn)化和系列化。我們的產(chǎn)品現(xiàn)在形成了幾個系列，一個是在城市中心區(qū)的金城系列，定位是中高端城市高層住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的長沙地塊也準(zhǔn)備開發(fā)金城系列。

 

除此之外，五礦的產(chǎn)品線還包括一線城市豪宅系列以及在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的遠郊、以休閑度假產(chǎn)品為主的小鎮(zhèn)系列，這幾種產(chǎn)品都已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。為什么運營速度有很大提升也是這個原因。南京項目拿地之后是12個月開盤，長沙項目目標(biāo)也是9月份開放，10月份開盤，這是去年12月份拿的地，現(xiàn)在工程前期已經(jīng)做得差不多了。

 

第三是升級，升級就是指公司管理等各個方面都要有一個比較明顯的提升。我們制定了十大行動，包括投資、財務(wù)管理、人力資源管理、品牌管理、客戶滿意度等10個方面，每年有任務(wù)、指標(biāo)去改進、完善，讓我們的管理提升能夠上升到一個新的水平。

 

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力很重要的一個體現(xiàn)就是對行業(yè)周期的把握，因為房地產(chǎn)的周期性很強。過去短短六七年就有了三個周期，基本上兩三年就是一個周期，來得很快，去得也很快，漲潮很快，退潮也很快，所以一定要看準(zhǔn)。

 

房地產(chǎn)現(xiàn)在進入了下半場，企業(yè)要有新的觀念，就是行業(yè)不再那么輕易能掙錢。上半場是短跑，下半場是長跑；上半場就看誰跑得快，下半場就看誰跑得久。

 

觀點地產(chǎn)新媒體：今年準(zhǔn)備銷售多少？達成目標(biāo)的難易程度如何？

 

何劍波：今年對外公布的目標(biāo)是80億元，半年完成了26個億，還是有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/div>